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Prises de participation & opérations d’investissement dans les domaines viticoles

De nouvelles opportunités de prise de participation dans les domaines viticoles

Depuis 2022, les transactions de domaines viticoles ont connu un dynamisme significatif, au point que le Cabinet Wine Objectives a accompagné plus d’une vingtaine de cessions dans le quart sud-est (Provence, Languedoc et Vallée du Rhône). Certaines ont changé la donne sur les grandes appellations provençales et rhodaniennes et participé à une redistribution des producteurs, d’autres plus discrètes ont trouvé preneur auprès d’investisseurs privés, motivés par l’aventure viticole.

Une conjoncture qui influence l’investissement dans les vignobles en France

Depuis juin 2024, date d’une dissolution retentissante aux conséquences politiques et économiques aléatoires, les investisseurs, tout comme la majorité des français sont attentistes ou frileux. Les acteurs étrangers aussi. La situation internationale a renforcé une forme de prudence. Chaque crise est l’occasion de changements et l’un des effets inattendus tient dans une nouvelle approche des investissements viticoles.

Investir dans un domaine viticole : M&A ou acquisitions foncières ?

Bien que le droit rural pose un cadre très particulier en France, les domaines viticoles sont des entreprises comme les autres. Des structures particulières (GFA, GFR, GFV, SCI) permettent de porter la propriété foncière et immobilière avec plusieurs associés, souvent familiaux. Ce sont ces entreprises propriétaires de l’essentiel de la valeur constituée d’actifs viticoles et immobiliers. Mais un actif foncier viticole perd de sa valeur s’il n’est pas exploité : c’est là que rentrent en jeu des entreprises purement agricoles (SCEA, EARL) ou des sociétés commerciales plus classiques qui, souvent à travers un bail (de fermage, de location, de mise à disposition ou d’appro de raisin) vont cultiver et/ou vinifier et/ou distribuer les vins de la propriété. Ces mêmes sociétés peuvent également détenir les actifs fonciers et immobiliers directement mais c’est plus rare dans le paysage agricole classique. Il est fréquent que les sociétés d’exploitation viticole présentent des comptes à l’équilibre lorsque les bénéfices s’affichent davantage aux bilans et comptes de résultat des sociétés qui commercialisent. Dans cette configuration se profilent alors de nouvelles façons d’investir dans les domaines viticoles : il ne s’agira plus de cession totale mais plutôt de partenariats vertueux entre investisseurs et vignerons historiques.

Trois pistes d’investissement et de partenariats entre vignerons et investisseurs

Dans le cadre des nouveaux modèles d’investissement dans un domaine viticole, les transmissions ne passent plus uniquement par une cession totale mais par des formes de collaboration plus souples et vertueuses entre investisseurs et vignerons.
Plusieurs possibilités s’offrent alors :

Acquisition des actifs fonciers par un (ou plusieurs) investisseur(s) avec continuité de l’exploitation par le vigneron historique, avec prise de participation de l’investisseur au capital de la société d’exploitation et sécurisation du lien contractuel entre le propriétaire du foncier et l’entreprise exploitante. L’investissement est sécurisé par la valeur foncière et immobilière qui connait peu de variations, présente une rentabilité faible mais peut présenter des avantages fiscaux
Prise de participation dans une entreprise d’exploitation et de commercialisation de vins par un investisseur dont l’objectif peut être la diversification de son portefeuille sans pour autant devenir vigneron, tout en profitant de sa position d’actionnaire. Avantage pour le vigneron, il sécurise sa transmission (vrai problème de tous les « paysans » français) et continue à faire son métier dans un contexte sécurisé et avec une vision extérieure source de développement.
Dernière option : mise en place d’une stratégie commune et choix d’une association durable sur les actifs fonciers autant que sur les parts sociales. Cette solution vient confronter deux mondes parfois éloignés : les propriétaires historiques s’étant souvent inscrits dans une vision à très long-terme (plusieurs générations) et les nouveaux associés souhaitant voir le fruit de leurs investissements améliorer la valeur de l’ensemble ou dégager des avantages financiers et/ou fiscaux plus immédiats.

Partenariat investisseur-vigneron : clés de réussite et gouvernance

Parmi ces trois pistes de partenariats entre domaines viticoles et investisseurs, la géométrie est variable puisqu’elle dépend d’une part des hommes qui incarnent ces projets mais encore du profil particulier de chaque domaine. Elle dépend aussi de la capacité de chacun à écrire une suite commune ou séparément, le temps de l’agriculture étant un temps long, il faut prévoir les futurs possibles pour l’un et pour l’autre et les envisager dès le début de l’association ou du partenariat à travers des pactes d’associés.

La réussite d’un tel projet réside dans la détermination d’objectifs communs clairement définis et dans la transparence d’une gouvernance collégiale.

Wine Objectives, expert en investissement et transmission de domaines viticoles

Le Cabinet Wine Objectives maîtrise les enjeux de la filière viticole et connaît bien les logiques entrepreneuriales des investisseurs. L’équipe saura accompagner vos réflexions et trouver le projet adéquat.